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Processo de compra e venda de um imóvel Processo de compra e venda de um imóvel
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Exclusividade na venda de um imóvel

Exclusividade na venda de um imóvel

Contrato de exclusividade ou regime aberto: pondere os benefícios e as limitações

Optar por vender o seu imóvel através de uma imobiliária vai trazer-lhe, sem dúvida, vantagens que se traduzem na poupança de dinheiro e de tempo, recursos que vai poder usar onde realmente interessa. Mas aquelas vantagens podem tornar-se ainda mais interessantes consoante o acordo que fizer com a imobiliária: com ou sem exclusividade da venda.

O regime de exclusividade

O regime de exclusividade é um tipo de contrato celebrado entre o proprietário de um imóvel e uma agência imobiliária, através do qual o proprietário concede à mediadora o direito exclusivo de gerir todo o processo de venda do seu imóvel. Durante o período em que vigora este contrato, o proprietário não pode recorrer a outras agências imobiliárias nem vender o imóvel por conta própria. Em contrapartida, a mediadora fica encarregue de todas as etapas do processo de venda, assumindo um papel ativo e abrangente em cada fase da transação.

Uma das primeiras responsabilidades da mediadora é realizar um estudo de mercado completo e uma avaliação detalhada do imóvel, para definir o preço mais adequado para a venda, tendo em conta a localização, o estado de conservação, as características do imóvel e as condições atuais do mercado. Com base nesta avaliação, a mediadora estabelece uma estratégia de preços que visa garantir uma venda eficiente e dentro das expectativas do proprietário.

Além disso, a mediadora é responsável por divulgar o imóvel de forma eficaz, utilizando diversos canais de marketing, como plataformas digitais, redes sociais, publicidade impressa e outros meios de comunicação. A divulgação é fundamental para atrair potenciais compradores e gerar interesse na propriedade. A mediadora também cuida da gestão das leads, ou seja, da comunicação com os interessados no imóvel, organizando visitas e mostrando a propriedade aos potenciais compradores. Este acompanhamento contínuo das visitas é essencial para facilitar a negociação e maximizar as hipóteses de venda.

Ao longo do processo, a mediadora presta um aconselhamento contínuo ao proprietário, ajudando-o a tomar decisões estratégicas e a negociar as melhores condições para a venda. Desde a preparação do imóvel até a assinatura do contrato de venda, a mediadora acompanha todas as etapas do processo, proporcionando segurança e profissionalismo. Este regime tem a vantagem de garantir que a venda seja gerida de forma eficiente e que o proprietário não precise de se preocupar com os detalhes operacionais da transação.

No entanto, apesar das vantagens que este modelo oferece, muitos proprietários de imóveis podem sentir que, ao optar por este regime, estão a perder o controlo sobre o processo de venda. A sensação de que estão afastados das negociações e das decisões relacionadas à venda pode ser desconfortável para alguns. Como resultado, muitos optam por outro tipo de contrato, o regime aberto, no qual podem contratar várias mediadoras imobiliárias ao mesmo tempo ou até tentar vender o imóvel por conta própria. Este modelo oferece mais flexibilidade e autonomia ao proprietário, permitindo-lhe gerir a venda de forma mais independente. No entanto, pode também trazer desafios, como a dificuldade em coordenar múltiplas mediadoras e a falta de uma estratégia unificada, o que pode resultar numa gestão menos eficiente da venda.

O regime aberto, o que é?

No regime aberto, não existe a cláusula de exclusividade, o que significa que o mesmo imóvel pode ser comercializado por várias agências imobiliárias ao mesmo tempo. Assim, o proprietário tem a liberdade de escolher várias mediadoras para promover a venda da sua casa, e pode também decidir tentar vender o imóvel por conta própria, sem estar preso a uma única imobiliária.

Para muitos proprietários, este regime é visto como uma forma de aumentar a visibilidade do imóvel, uma vez que, ao estar presente em várias imobiliárias, o imóvel é anunciado em diferentes canais e plataformas, o que pode, à partida, aumentar as hipóteses de venda. A ideia subjacente é que, com uma maior exposição do imóvel, a probabilidade de o vender por um preço atrativo e num prazo mais curto seja maior, tendo em conta a concorrência entre as várias imobiliárias que estão a promover o mesmo imóvel.

No entanto, a questão da visibilidade nem sempre favorece o proprietário, e isso pode acabar por resultar numa perceção negativa por parte dos potenciais compradores. Como o imóvel é promovido por diferentes mediadoras imobiliárias, a divulgação tende a ser feita de formas variadas e, muitas vezes, inconsistentes. O imóvel pode ser publicado nos mesmos portais imobiliários, revistas, jornais e sites, mas com descrições e fotos diferentes, o que pode gerar uma sensação de desorganização e falta de transparência. Esta discrepância na forma como o imóvel é apresentado pode criar desconfiança nos compradores, que podem questionar a validade das informações ou até perceber o imóvel como menos valioso, uma vez que está a ser promovido de forma dispersa e por várias fontes, nalguns casos, a perceção de que o imóvel está "em excesso de promoção" pode resultar numa desvalorização do mesmo, já que os compradores podem associar essa visibilidade a uma falta de procura.

Outro ponto relevante no regime aberto é o custo de comissão, que tende a ser menor em comparação com o regime de exclusividade. Isto acontece porque a imobiliária tem menos garantias de que a sua intermediação será a única responsável pela venda, uma vez que outras mediadoras também podem estar a trabalhar no mesmo imóvel. Para o proprietário, esta condição pode ser atrativa, uma vez que se sente mais em controlo sobre o processo de venda e pode continuar a negociar com as diversas imobiliárias sem estar preso a uma única opção. Além disso, pode vender a sua casa em paralelo com várias mediadoras ou até tentar a sua própria venda diretamente, o que lhe confere uma sensação de autonomia e maior liberdade para tomar decisões rápidas.

Contudo, na ótica da imobiliária, o regime aberto apresenta alguns desafios. Como o imóvel é promovido por várias fontes, a agência tem menos razões para investir tempo e recursos na venda do imóvel. Além do fator financeiro, que implica uma comissão menor devido à partilha com outras agências, a imobiliária também corre o risco de investir na promoção de um imóvel que, entretanto, pode ser vendido por outra agência.

Além disso, o facto de o imóvel ser divulgado em várias imobiliárias pode gerar uma concorrência interna entre as próprias agências, o que pode, por vezes, afetar a qualidade da negociação e até levar a uma estratégia menos personalizada no acompanhamento do cliente, dado que a imobiliária não tem a certeza de ser a única a intermediar a venda.

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