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Processo de compra e venda de um imóvel Processo de compra e venda de um imóvel
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Declaracao nao divida condominio

Declaração de Não Dívida ao Condomínio

O que é e como pedir?

Vender um apartamento é quase sempre um momento importante. Pode significar mudar de cidade, comprar uma casa maior, resolver uma partilha ou simplesmente fechar um ciclo. No meio de toda essa decisão, há um lado menos visível, mas absolutamente determinante: a documentação.

Entre todos os documentos exigidos numa venda, a declaração de não dívida ao condomínio é um dos que mais frequentemente apanha os proprietários de surpresa. Muitos só ouvem falar dela quando a escritura já está marcada e o notário pede o comprovativo. Quando isso acontece, qualquer atraso na sua emissão pode adiar a venda por dias ou até semanas.

Neste guia explicamos, de forma clara e prática, o que é esta declaração, porque passou a ser obrigatória, como a pode obter e que cuidados deve ter para evitar problemas no momento de vender o seu imóvel.

O que é a declaração de não dívida ao condomínio?

A declaração de não dívida ao condomínio é um documento emitido pela administração do condomínio que confirma que o proprietário não tem valores em atraso relacionados com a sua fração.

Esses valores incluem, por exemplo:

quotas mensais ou trimestrais;
encargos extraordinários aprovados em assembleia;
despesas comuns do prédio;
penalizações por atrasos anteriores.

Na prática, esta declaração protege todas as partes envolvidas. O comprador tem a garantia de que não irá assumir dívidas antigas e o vendedor demonstra que o imóvel está financeiramente regularizado perante o condomínio.

É, por isso, um documento de confiança. Sem ele, o negócio fica juridicamente mais frágil e, na maioria dos casos, a escritura não avança.

Porque passou a ser obrigatória?

Durante muitos anos, a apresentação desta declaração era apenas recomendada. No entanto, com o aumento de conflitos entre compradores e condomínios após as vendas, o legislador decidiu tornar o processo mais transparente.

Desde 2022, com a entrada em vigor da Lei n.º 8/2022, passou a ser exigido que o vendedor comprove que não existem dívidas ao condomínio no momento da transmissão do imóvel.

Na prática, isto significa que:

os notários passaram a solicitar o documento de forma sistemática;
os bancos também o exigem quando existe crédito habitação;
muitos contratos de promessa compra e venda já incluem esta obrigação.

Assim, mais do que uma formalidade, trata‑se hoje de um requisito essencial para que a venda decorra sem entraves legais.

Em que situações é necessária?

A declaração é exigida sempre que o imóvel esteja inserido num prédio em regime de propriedade horizontal, ou seja, quando existe condomínio organizado.

É normalmente necessária:

na venda de apartamentos;
na venda de lojas ou garagens integradas em condomínios;
em transmissões entre particulares, heranças ou partilhas.

Não é necessária no caso de moradias isoladas sem condomínio.

Quem emite a declaração?

A emissão da declaração compete exclusivamente a:

o administrador do condomínio, quando a gestão é interna; ou
a empresa que faz a administração do prédio.

Mesmo que tenha todos os recibos guardados, o proprietário não pode emitir este documento por conta própria. Tem sempre de existir uma confirmação formal por parte de quem gere o condomínio.

Quanto custa e quanto tempo demora?

Os custos e prazos variam consoante o condomínio, mas na maioria dos casos situam‑se dentro destes valores:

custo: gratuito até cerca de 25 €;
prazo médio: entre 3 e 10 dias úteis.

Em alguns condomínios mais pequenos, a emissão pode ser bastante rápida. Em edifícios grandes ou com administração externa, o processo tende a ser um pouco mais lento.

Por esse motivo, o ideal é pedir a declaração logo que decide colocar o imóvel à venda, e não apenas quando já existe um comprador.

Que informações devem constar no documento?

Uma declaração válida deve conter, pelo menos:

identificação completa do imóvel (fração e morada);
nome do proprietário;
referência clara à inexistência de dívidas;
data de emissão;
assinatura do administrador ou da empresa de gestão.

Algumas declarações incluem também informação sobre obras aprovadas ou quotas extraordinárias futuras. Embora não sejam dívidas vencidas, estas informações ajudam o comprador a perceber melhor os encargos que poderá vir a ter.

Como pedir a declaração de não dívida ao condomínio?

O pedido é simples, mas convém seguir alguns passos para evitar atrasos:

Contacte a administração do condomínio por email ou telefone.
Solicite explicitamente a “declaração de não dívida ao condomínio para efeitos de venda do imóvel”.
Confirme se existe algum valor pendente ou quota extraordinária prevista.
Aguarde a emissão do documento.
Guarde o original ou versão digital certificada para apresentar na escritura.

Quando a venda é acompanhada por uma imobiliária, este processo pode ser tratado por si, poupando tempo e evitando trocas de emails e contactos sucessivos.

Erros comuns que atrasam a venda

Alguns dos problemas mais frequentes são:

pedir a declaração demasiado tarde;
existir uma quota recente ainda não registada;
desconhecimento de despesas extraordinárias aprovadas;
documento emitido com dados incorretos;
declaração fora do prazo de validade.

Estes pequenos detalhes são suficientes para obrigar a remarcar a escritura e criar tensão entre comprador e vendedor.

Como evitar problemas no processo de venda

Se está a planear vender o seu apartamento, o melhor é encarar a documentação como parte da preparação do imóvel, tal como as fotografias ou a definição do preço.

Confirmar antecipadamente que tem:

a declaração de não dívida ao condomínio;
a certidão permanente predial atualizada;
a caderneta predial;
o certificado energético;
a licença de utilização,

permite‑lhe avançar com segurança quando surgir um comprador interessado.

Apoio profissional faz a diferença

Para muitos proprietários, o maior desafio não é encontrar comprador, mas garantir que todo o processo decorre sem erros administrativos ou legais.

Na imovendo acompanhamos a venda do início ao fim, incluindo a verificação e recolha de toda a documentação necessária, para que o negócio avance de forma tranquila e sem surpresas desagradáveis.

Se está a considerar vender a sua casa, pode começar por perceber quanto ela vale hoje no mercado.

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Perguntas frequentes

A declaração de não dívida ao condomínio tem validade?
Regra geral, considera‑se válida por 30 a 90 dias. Quanto mais próxima estiver da data da escritura, melhor.

É possível vender um apartamento sem este documento?
Na prática, não. A maioria dos notários e bancos exige a declaração para autorizar a escritura.

E se existir uma pequena dívida?
Deverá regularizá‑la antes de pedir a declaração. Caso contrário, o condomínio não poderá confirmar a inexistência de dívidas.

Quem deve tratar do pedido: comprador ou vendedor?
Normalmente é o vendedor, embora o processo possa ser tratado pela imobiliária.

Caso deseje mais informações sobre o imovendo, solicite uma chamada por parte da nossa equipa. Liguem-me de volta

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