O que são as mais-valias e como calculá-las

Se vai vender casa e tem dúvidas quanto às mais-valias que terá de pagar, então, está no sítio certo: aqui vai ficar a saber o que são, como se faz o cálculo e como deduzir no IRS.

Para muitos proprietários, as mais-valias imobiliárias são uma fonte de preocupação: o desconhecimento sobre este tipo de tributação gera dúvidas e inseguranças que podem influenciar decisões desfavoráveis para o negócio da venda do imóvel.

É por isso que na imovendo aconselhamos a tomar conhecimento antecipado do processo de compra e venda de um imóvel, incluindo os custos que vai ter e os impostos que terá de pagar. Para ajudá-lo, deixamos resposta às perguntas mais frequentes: 

O que são as mais-valias?

As mais-valias correspondem ao saldo positivo, ou lucro, que se obteve com a venda de um bem.

Os bens dividem-se em duas categorias:

• Bem tangível, também chamado de físico ou material: é o caso dos imóveis e das viaturas, entre outros;

• Bem intangível, ou imaterial: é o caso dos produtos financeiros, das ações, da propriedade intelectual e das marcas, entre outros.

As mais-valias aplicam-se, então, a estas duas categorias. E no caso dos imóveis, chamam-se de mais-valias imobiliárias.

Tratando-se de um lucro e, portanto, de um rendimento, é necessário declará-lo às Finanças, através da declaração anual de IRS, tal como se declara o rendimento obtido através do trabalho. E tal como acontece com este rendimento, também o lucro obtido da venda de um imóvel está sujeito a uma tributação – veja mais abaixo qual é e como calcular.
 

As menos-valias

E no caso de não obter lucro com a venda de um bem?

Talvez não saiba que também existem as menos-valias, isto é, a perda de dinheiro com transmissão onerosa de um bem. Esta situação é muito frequente na compra e venda de produtos financeiros e ações, mas também pode acontecer com bens imóveis.

E tal como se faz com as mais-valias, também o valor desta perda deve ser declarado às Finanças, em sede de IRS. 

Como calcular as mais-valias?

Para apurar o valor das mais-valias comece pelas seguintes contas:

1. Multiplique o valor da compra pelo coeficiente de desvalorização; anote o resultado, que vamos designar pela letra B;
2. Some todos os encargos que teve com a compra e venda; anote o resultado, que vamos designar pela letra C;
3. Some o investimento que fez na valorização do imóvel, nos últimos 5 anos (obras de conservação ou de manutenção, etc.); anote o resultado, que vamos designar pela letra D;
4. A letra A será o valor da venda.

De seguida, aplique a seguinte fórmula:

Mais-valias = à subtração de A, menos B, menos C, menos D

Como já referimos, as mais-valias imobiliárias estão sujeitas a tributação, mas apenas em 50% da sua totalidade. Por exemplo, se obtiver um valor de 20 mil euros em mais-valias a tributação recai apenas sobre 10 mil. Deverá declarar as suas mais-valias no anexo G do modelo 3 do IRS.

Como deduzir as mais-valias no IRS?

Por esta altura, já se deve ter apercebido que pode deduzir as mais-valias e até estar isento de pagar imposto sobre as mesmas. Como?

• Apresentando as faturas, pode deduzir os custos e despesas que teve na venda e compra da sua casa: comissões imobiliárias, certificado energético, registos e escrituras, etc.;

• Apresentando as faturas, pode deduzir o investimento feito na valorização da casa, como as obras de conservação e manutenção;

• Ficam isentas de tributação as mais-valias da venda de imóveis que foram comprados antes de 1989; no entanto, terá sempre de as declarar no IRS;

• Ficam isentas de tributação as mais-valias da venda de um imóvel que sejam aplicadas na compra de outro imóvel para habitação própria e num prazo máximo de 36 meses (3 anos).

Como vê, a questão das mais-valias não é tão complicada quanto se julga, mas requer atenção e cuidado. É natural que haja cálculos mais complexos do que outros, muitas vezes associados à situação fiscal e contributiva de cada pessoa (proprietário ou comprador), e nestes casos recomendamos que consulte o seu contabilista.
 

Em tudo o resto, pode contar com o apoio dos consultores da imovendo, a nossa equipa é composta por peritos em várias áreas e temos todo o gosto em ajudá-lo na venda do seu imóvel e a poupar milhares de euros.

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